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房企融资收紧 “钱”途未卜

来源: 作者: 人气: 发布时间:2017-02-24
摘要:原标题:房企融资收紧 “钱”途未卜 1月,房企私募债、公司债、中期票据等融资额同比降92%,下半年起将迎来债务偿还高峰 在政策的多重收紧之下,融资风险增加,上市房企发债热情渐退。 随着调控全面收紧,房企资金流动性开始步入寒冬。在银行贷款、发债融

  原标题:房融资收紧 “钱”途未卜

  1月,房私募债、公司债、中期票据等融资额同比降92%,下半年起将迎来债务偿还高峰

  在政策的多重收紧之下,融资风险增加,上市房企发债热情渐退。

  随着调控全面收紧,房企资金流动性开始步入寒冬。在银行贷款、发债融资、资本市场融资等渠道均被严控之后,房企的私募信托等融资通道近乎被封死、拿地资金受到严格限制,房企未来资金链压力不容小觑。

  6家房企再融资受挫

  刚刚过去的2016年,A股创下“史上第一融资年”的纪录,惊人规模背后,再融资领域乱象频出。去年底,上交所、国家发改委要求严格限制房企发债用于地产项目,房企公司债多数被叫停。

  近期,证监会再度剑指过度融资、募集资金脱实向虚等现象。2月17日,证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》进行修订,获得了市场的广泛关注。

  此次再融资新政有两大杀招,其一,融资频率,至少距离上次融资时间超过18个月才能有资格。其二,融资额度不能超过上次发行股份的20%。

  此后,越秀金控等多家公司表示正在调整融资方案。“此次新政后,地产板块57个再融资方案中的6家房企将受到影响,均为中小房企,卡在定增额不得超过发行前总股本20%的门槛上面。”克而瑞一名分析师表示。

  近日,中国基金业协会发布的4号文件,更是几乎堵死了私募基金子公司通过绕道投房地产的方式,尤其是一些“名股实债”的做法。在一线城市的高价地所得者中,房企往往与资管计划达成协议,在拿地前即引入资金,竞得后由该房企名义操盘开发,不易为外界所知。

  此外,四大国有商业银行收紧房地产融资,其措施包括明确禁止“配资拿地”等地产夹层融资、新增开发贷趋紧等。一些股份制银行如招商、兴业等也开始收紧房地产类贷款。北京一名房企负责人坦言,由于银行本身贷款额度不足、开发企业信用度等原因,目前房企向银行贷款确实很困难。

  其中,土地市场的“降杠杆”对部分开发商影响较大。过去房企拿地极少出现全部用自有资金的,甚至在个别情况下,一家房企只要拿出地价款两三成的资金,便可以撬动一个开发项目。

  目前这一情况在热点城市已经很难出现,银监会早已在内部叫停配资拿地等业务,上海、南京等地更是对房企拿地资金来源做了严格限制。

  所谓配资拿地,是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款,开发商对金融机构融资的回馈,由过去的利息变成土地收益的股权。今年1月,上海银监局对江苏银行处以罚款478万元,四川省银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元,原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。

  通过保障房和绿色建筑发债

  在政策的多重收紧之下,房企融资规模走低。中原地产数据显示,2017年1月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅133.08亿元,同比下调幅度达到92%,延续了去年4季度以来的低迷状态。

  同策咨询研究部研究员李想指出,在房企的融资额度、融资渠道都受到限制的情况下,海外发债和多元化其他债权融资方式将开始发力。部分房企针对保障房和绿色建筑等国家鼓励的方向,展开融资。

  2月16日,龙湖发行了 30.4亿元绿色债券,用于绿色产业项目。在银根紧缩的环境下,龙湖依然发行了低于5%的债券,其中,16亿五年期票面利率4.4%,14.4亿七年期票面利率4.67%,比银行基准利率低。

  “这次发行的绿色债券主要用于上海和重庆的两个项目,这两个项目符合绿色建筑的标准。发行绿色债券的审核单位是国家发改委,不是证监会。”一名龙湖内部人士表示,发公司债则需要证监会审批。

  目前,发债通过审核且比较典型的项目,都是以绿色建筑和保障性住房为主要投资方向,符合国家鼓励方向。2月13日,金隅股份发行了一笔不超过40亿元的人民币公司债。之所以获批,主要与金隅以开发保障房业务为主有关。

  由于境内的融资成本上涨,更多房企也趋向于海外融资。2月15日早间,融信中国发布公告称,公司发行一笔2019年到期的2.25亿美元优先票据,利率为6.95%。这是春节过后,内地房企的第二笔海外融资记录。

  此前的2月10日,新城发展宣布发行总额为3.5亿美元的优先票据,利率为5.0%。据中银国际的统计数据,包括金茂、仁恒、首创、禹州、奥园等房企在今年1月共计发行了41.5亿美元的境外债券,同期发布的境内房地产债券仅有约2.2亿美元。

  中原地产研究中心统计数据显示,人民币融资成本从去年9月前的4%左右,上升到12月的4.2%-5.5%之间,今年1月则回升到5%以上,部分私募债的成本甚至超过6%。美元债券最低仍可达到5%以下,甚至优于内地融资。

  不过,这一好景能否持续下去,仍然存在疑问。易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为,美国在去年12月加息之后,又提出今年将加息三次的计划,这将导致海外融资成本进一步提升。预计当美国加息的“靴子”落地之时,海外融资的规模也将缩减。

  管好资金链 预备“过冬”

  近两年,恒大等龙头房企的迅猛发展,离不开相对宽松的融资环境。房企通过私募债、公司债等工具实现的债券融资额在2016年首次突破万亿。快速奔跑的恒大,仅在过去两年通过发行公司债、企业债就获得了500亿元资金。

  对于今年融资环境,房企普遍持悲观态度。近期万科集团董秘朱旭在谈到企业融资环境时就表示,2015年到2016年的低利率环境难以持续,短期内经济增长的不确定性还是较大,政府调整利率还是会相对审慎。

  屋漏偏逢连夜雨。克而瑞一份报告指出,房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务,将在2017年下半年和2018年迎来到期偿还的高峰。届时房企只能通过新增融资,或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。

  房地产融资趋紧之下,房企的资金链问题不容忽视。由于龙头房企现金充沛、融资渠道普遍多元化,压力不会很大。但对中小房企来说,很可能会面临生存问题。

  据恒大披露,截至2016年底,其现金总额为3043亿元,相比2015年底增加43%,这也是恒大上市以来现金持有量最高水平。但不是所有品牌都有充足的现金流,目前房企普遍提高了对销售回款速度的管理,如万科通过大量中小户型产品快速推售,回款率保持在90%以上。

  严跃进表示,销售回款、银行信贷和发债依然是国内房企主要的融资渠道。房企要拓宽融资渠道,比如积极转让股权进而获取资金,甚至可以采取商业模式优化、类似债转股等手段来降低资金方面的压力。

  本版采写/新京报记者 龚小锋

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